Az ingatlan használható alapterülete az adásvétel során az egyik legfontosabb összehasonlítási alap. Az eladási ár meghatározásánál fontos az alapterület nagysága (ez a szorzó), így látják a vevők is, mekkora nm áron áruljuk az ingatlant.
Lakás esetén könnyebb a dolgunk, mert a mérete rajta van a tulajdoni lapon és az adásvételi szerződés is tartalmazta. A családi ház méretét a tulajdoni lap nem tartalmazza, csak a telek nagyságát. Ha megvan a ház tervrajza, arról leolvashatjuk az alapterületet. De mit csináljunk, ha nincs meg? Nézzük az alapfogalmakat:
BRUTTÓ alapterület: a ház külső kerülete (beleszámít a fal és a szigetelés)
NETTÓ alapterület: a helyiségek összterülete a belső falsíkok mentén mérve ( nem tartalmazza a falak vastagságát)
HASZNOS alapterület a nettó alapterület azon része, amelyen a belmagasság legalább 1, 90 méter
A hasznos alapterületbe beleszámítanak például a nappali, lakószobák, konyha, étkező, fürdőszoba, WC, előszoba, közlekedők és az egyéb lakáscélú,fűthető helyiségek: gardrób, mosókonyha.
Hogyan mérd?
A helyiségek területét egyenként lemérjük (faltól falig), majd összeadjuk (nettó alapterület). Fontos kritérium: csak azt számíthatjuk be a hasznos alapterületbe, ahol a belmagasság eléri az 1,90 métert.
Tetőtér
Tetőtér esetén csak azok a területek vehetők figyelembe, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter, a ferde sík ennél alacsonyabb részei nem számíthatók be. Lehetséges százalékos redukált alapterület számítás is (lásd lentebb).
Garázs
A garázs nem minősül a lakóingatlan részének, ezért általában nem tartozik a lakás hasznos alapterületébe. Értékbecslési gyakorlatban viszont a közvetlen lakáshoz kapcsolódó garázst sokszor csökkentett értékkel (pl. ~50 %) beszámolják.
Külső terek
Magyarországon nincs egyértelműen meghatározva jogszabályokban, hogy a hasznos alapterületbe külső terek és egyéb helyiségek hogyan (hány százalékkal) számíthatók be, ezért gyakorlati értékbecslési és adózási szabályokból szokás tájékozódni (OTÉK / NAV, helyi adó számolása).
Alapvetően nem része a hasznos alapterületnek az erkély, a terasz, a pince, a garázs és a nem beépített padlás. A jogszabály ezt írja: A külső tartózkodó terek (erkély, terasz, loggia), akkor számítanak bele a hasznos alapterületbe, ha fedettek és belmagasságuk ≥ 1,90 m.
Az értékbecslési gyakorlatban a fedett külső tereket ill. tetőteret bizonyos százalékos redukálással beszámítják a hasznos alapterületbe.
A gyakorlatban alkalmazott %-os beszámítás
| Típus | Számítási mód |
|---|---|
| Tetőtér beépítés | 60-95% |
| Fedett terasz | 20-50 % |
| Lakás erkélye, loggia | 40-50 % |
| Garázs (ház része) | 50-60 % |
| Szuterin (szuterinlakás 80%) | 40-60% |
| Pince | 50-60 % |
Példa: A 50 %-os beszámítás azt jelenti, hogy ha egy fedett terasz 20 m², akkor 10m²-t figyelembe vesznek a hasznos alapterület számításánál.
FONTOS
Ha te ki is számoltad a fentiek szerint, mekkora a házad, a vevődnek ez nem biztos, hogy megfelel. Ha a vevő hitelt vagy támogatást akar felvenni, akkor a banki értékbecslés során a nem engedélyezett vagy a térképmásolaton nem szereplő épületrészeket 0%-os értékkel veszik figyelembe! Ezért is fontos, már meghirdetés elején kikérned a tulajdoni lapot és a térképmásolatot, hogy tisztán láss, minden legális-e az eladandó ingatlanodnál.
Az értékbecslés készítésének alapja a hasznos lapterület kiszámolása.
Kérd a szakvéleményt!
Felhasznált irodalom:
ingatlanmernok.hu/blog/2025/07/alapteruletek
Az_osszes_hasznos_alapterület (NAV)
