Ez a kérdés a hétvégi ház (nyaraló, zártkerti épület) átminősítése során merül fel, ami lényegesen befolyásolja a banki hitel- és a támogatások (CSOK) felvételének lehetőségét.
Nem egy egyszerű „átírásról” van szó, hanem több feltételt kell az ingatlannak teljesítenie.
2 kulcskérdés van: milyen maga az épület és milyen telken fekszik.
1. Az épületnek meg kell felelnie a lakóház követelményeinek.
A lakásfunkció minimális feltételei:
- a belmagasság eléri a 2,5 métert ( Ha nincs meg a szükséges belmagasság, nem lehet átminősíteni!)
- rendeltetésszerű lakhatásra alkalmas: megfelelő lakószoba méret (min. 16–18 m²) és külön helyiségek (pl. előtér, konyha). Azaz rendelkezik legalább egy 16 négyzetméternél nagyobb helyiséggel, ami általában a nappali – de ez nem a konyha része. Röviden: lakószoba + konyha+ fürdőszoba, WC
- komfortszint (áram, víz, csatorna, fűtés)
Családi ház besorolást olyan épület kaphat, ami állandó lakhatásra alkalmas: a villany és a ivóviz be van vezetve, rá van kötve a csatornahálózatra (szennyvízelvezetés megoldott) -valamint fontos a fűtési lehetőség. Ha ezek a műszaki követelményeinek hiányoznak, az építésügyi hatóság nem fogja elfogadni lakóingatlanként.
2. A telek besorolása engedi-e az átminősítést?
Ez a legkritikusabb pont. Meg kell nézni, hogy helyi építési szabályzat (HÉSZ) lehetséges-e az átminősítés. Ha az övezet nem engedi a lakóház-rendeltetést, akkor nem minősíthető át lakóházzá pl. üdülőházas övezetben tilos lakófunkcióra átminősíteni. Ennek az a következménye, hogy sok hétvégi ház soha nem lesz hivatalosan lakóház, amíg az önkormányzat nem módosítja a szabályozást. (Lásd az Örbottyánban lévő sok üdülőtelek)
Ha telek jogi státusza zártkert, akkor „művelés alóli kivonás” lenne szükséges, tehát több lépés szükséges. De ha már „művelési ág alól kivett terület”, az sem jelenti, hogy lehet rá építeni.
A HÉSZ előírja, mi minősül építési teleknek: ha nem ér el bizonyos szélességet (pl. 11 méter), akkor nem lehet rá építeni. Ha egy volt zártkerti keskeny telekre felépítettek egy kis házat, ami bár magát a házat érintő előírásoknak megfelel-akkor sem minősíthető át a telek adottságai miatt!
Településenként eltér, hogy hány épület lehet egy telken. Ha helyi előírás szerint egy telken belül nem lehet két lakóingatlan minősítésű épület, hiába épített rá valaki szabálytalanul még egy lakható épületet, azt már nem lehet azzá minősíteni (kivéve, ha a telek nagysága engedi annak megosztását)
FIGYELJÜNK!
Ha nyaralót veszünk, fontos megnézni, hogy a földhivatali térképen be van -e rajzolva minden eddigi hozzáépítés.
Ha nyaralót vagy zártkerti ingatlant veszünk és mi ki is tudjuk fizetni hitel nélkül, számolnunk kell azzal, hogy nehezebb lesz majd eladni, mert csak készpénzes vevő jöhet szóba (vagy független hitel).
Az átminősítés menete
Az eljárás hivatalos neve: rendeltetésmód-változtatás. A Tervező vagy szakember bevonása után elindíthatjuk az eljárást. A hatóság megvizsgálja a feltételek teljesülését. Majd az engedélyezés után jön a földhivatali átvezetés, átminősítés.
